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摘取 要：从房地产策划的角度抵达，分析目前我国适度从紧的金融政策，从策划工作的应从点、策划工作中的“羊群效应”和强化策划工作的操作性三个方面，明确提出优质的策划工作对房地产业身体健康发展的最重要意义。　　关键词：房地产策划;“羊群效应”;“蓝海”　　　　房地产策划是房地产开发过程中的最重要工作之一，涵括了其各个环节。

一般房地产策划工作包括：前期机会研究、产品可行性策划、可行性研究、市场调研、详尽产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。较好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性身体健康发展具有最重要的起到。从本质上谈，策划工作是在适合的时间将适合的产品传送给适合的客户。　　房地产策划工作必须新的检视房地产业的发展。

众所周知，房地产业是资金密集型产业，资金链的原始对于项目成功竣工上市至关重要。2007年，央行倒数八次下调了银行贷款基准利率，一年期贷款利率从年初的6.12%下调至7.47%，2007年倒数10次下调存款准备金率，从年初的9%下调至14.5%。

转入2008年以来，央行主要通过提升存款准备金率来诱导房地产业的过快发展，迄今为止，央行5次下调存款准备金率，从年初的14.5%下调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用于，交叠央行适度从紧的金融政策，针对房地产业的短路发展。大大下调的贷款利率将减少居民买房的成本，诱导一部分的炒房不道德；大大下调的准备金率将减少房地产企业的融资成本，使得资金实力严重不足的房地产企业被出局。

　　外资方面，国家实施了一系列涉及政策，来引领外资投资房地产的不道德，容许外资对房地产业的抹黑。自1991年起，中国已倒数15年沦为吸收外资最少的发展中国家。基于对人民币贬值的预期和房地产业高速发展的较好经济效应，流向我国房地产市场的外资大幅减少。

2006年7月，经国务院批准后，建设部、央行等六部委联合公布了《关于规范房地产市场外资管理制度和管理的若干意见》（辟住房［2006］171号文，以下全称“《意见》”），主要从外汇管制、投资管理制度、市场出售以及信息监测等四个方面增强了对外转入我国房地产市场的规范。2007年9月27日，中央银行、银监会以银发［2007］359号文牵头印发《关于强化商业性房地产信贷管理的通报》。2007年商务部施行的《关于2007年全国吸取外商投资工作指导性意见》中明文规定“严苛容许外商投资房地产”。

2007版《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将仍然希望转入普通住宅的研发建设，同时外资被容许转入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。　　内资有助于放宽，外资持币观望，房地产业发展放缓，现在是对房地产企业的考验期。

如何从策划工作应从来看来房地产业的发展呢？　　在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分，“蓝海”指企业所处行业的转入壁垒较小，具备较强的不能模仿性，大多数为技术独有型的企业；而“红海”则所指企业所处行业转入壁垒较小，可模仿性较高，大多为劳动密集型的服务型企业，如餐饮、乳化剂等。房地产策划不应糅合“蓝海”的思维来提升房地产企业的独特性，在房地产大范围统合的时代夺得生存空间。以广东碧桂园为事例，在大多数开发商大做各种高档楼盘建设的同时，碧桂园独出心裁，以高效的研发效率，以定坐落于中低端客户的产品为市场所冷玉女。碧桂园的研发模式就是房地产企业存活的“蓝海”。

　　今年4月初，SOHO中国董事长潘石屹说道：未来100天时很多房地产企业坚决不了，房地产业配对的100天。对于房地产业，外资受到限制，无法专门从事住宅产品的研发和转入房地产二级市场，在日益放宽的金融政策下，很多资金实力严重不足的企业将解散。这样的背景下，出于夹心层的企业即有一定的实力，但是面对发展的困境的最重要问题就是如何存活下来。房地产策划要从企业抵达，落足于市场展开运作，使得企业转入房地产业的“蓝海”。

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